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大咖談房 正確闡述建設成本（二）
?? 買房最多的客戶有時恰恰是房地產的從業人員和從事建筑、材料、勞務的供應商，很多客戶自以為從事到房地產的產業鏈條中就非常清楚開發建設成本問題。我也接觸過給開發商算細賬的客戶。但是房地產開發單純從建筑角度出發就是一個龐大的成本鏈條，做為外部供應商甚至是內部分專業崗位是無法系統了解的。有的客戶從事建筑總包，經常和我聊你們的建設成本是多少，其實這是嚴重的以偏概全，...
2021年05月24日 10:56:09 -
大咖談房 現房銷售開發模式的思考
?? 房地產開發經歷了四十年的產業發展，而在這個發展過程中，爭議最大的莫過于期房銷售的模式，期房銷售本身不是中國房地產行業的原創，這種形態來源于香港，這個概念是李嘉誠先生首創的，樓花這個詞匯就是源于期房的港版名稱。而期房銷售也是當時符合國情和時代的必然。其一，國內是屬于土地稀缺的市場形態，土地資源上是國有規劃條件是以節省土地為原則，那么這種形態只適合建設多層、...
2021年05月20日 15:53:24 -
大咖談房 確闡述成本——土地問題
?? 我遇到很多客戶，其實客戶買房的終極問題無非是價格，這個問題既敏感又現實。很多客戶是會給開發商算賬的，經常有的客戶說土地和建筑就是你們的成本，我給你的價格已經高出了你成本的很多等問題。而在實際的工作中，置業顧問甚至是銷售管理人員對房地產的成本問題是非常模糊的，遇見精明的客戶或者對這個行業稍有了解的客戶經常落于下風，啞口無言。 就價格問題并不是客戶和置業顧...
2021年05月17日 16:36:41 -
大咖談房 經濟高質量發展的房地產變革
?? 2020年開發商經歷了一年由悲到喜而又由喜至悲的一年，2020年雖然疫情在一季度給予開發商一定的影響但到了三季度新一線城市和南方中心城市出現價格與成交量雙升的反彈態勢，貌似疫情對于房地產行業的影響不是很大甚至推動了一些城市的市場向好。但進入三季度后期到四季度接連的政策一桶有一桶的冷水砸向了那些過熱的城市，從金融端的三道紅線、離婚新規、限購政策、交易持有時...
2021年05月13日 10:59:52 -
大咖談房 商業地塊已成開發商的惡夢
?? 商業地塊是開發商的惡夢，這種比喻一點也不為過，很多開發商都為商業配比和商業存量而頭痛不已。商業地產的存量問題困擾著持有客戶、開發商甚至是地方政府，我們看到許多商場耗費巨資的建設裝修但開業后卻門可羅雀慘淡經營，有一些商業街落成了很多年，經營店鋪卻寡然，少有的行人與巨大體量的商業形成了鮮明的反面對比。商業地產為什么成為了開發商的惡夢呢？我們首先探尋其問題與風...
2021年05月10日 11:26:22 -
大咖談房 開發商的四套價格體系
?? 做為購房者我們關心的是成交價格，房地產做為居民最大的消費支出，價格自然也就是客戶最為關心的問題。但做為開發企業，價格的制定必須是科學的，因為做為資金最密集的行業，每一個點位的價格浮動都會直接關系到成本與利潤甚至是資產與戰略問題，萬不可想當然對待。 從實際工作中我們發現很多的開發企業對價格并沒有明確的方向，甚至對價格體系呈現出模糊或一言堂的狀態，那么價格...
2021年05月06日 16:40:16 -
大咖談房 房產價格為什么不具備下跌的條件
?? 雖然多年從事開發規劃但我從來沒有脫離過客戶，從2018年起房地產行業似乎走進了下行通道而2020年的新冠疫情又一次成為了黑天鵝事件，我曾經的客戶尤其是持有多套房產的客戶朋友都存在著一定的焦慮，都在擔心房地產價格大幅下跌，像日本或是像香港亞洲金融危機造成虧本甚至資不抵債等等情況。 客戶關心的問題并不是空穴來風，但是我們應該清楚2020年雖然經歷了新冠疫情...
2021年04月29日 14:58:10 -
大咖談房 城鎮化已發生質的變化
?? 推動房地產發展的因素有很多，其中城鎮化率做為重要的指標來衡量一個城市或區域的發展上限，城鎮化的高低對于一些開發商來說也就是市場放量還有多少，城市的可開發價值有多大城鎮化率也是最具參考價值的一個標準。經濟規模實質上已經放緩，城鎮化進程已經達到了60%，在開發規模數據反應上，很多城市房地產開發投資確實已經放緩。城鎮化的變革對于開發企業的投資價值鏈條產生了巨大...
2021年04月26日 13:02:47 -
大咖談房 經濟需求推動地產行業的變革
?? 進入2021年很多房企都受到了政策和金融雙重的雙重壓力，一方面傳統的規模開發依靠的是周轉速度，這就意味著高速復制模式以開發總量為基準，不論是金融利率還是建筑過程以及稅籌核算，這種開發模式必須保證產品上市的速度和銷售去化速度，而在新常態下哪怕是受到了疫情的影響，我們看到房地產調控也沒有放松保持著政策的延續性，稍有價格失控那么精準的地方調控政策就會到位，而如...
2021年04月22日 14:17:31 -
大咖談房 渠道的應用需要反思
?? 都說渠道綁架了銷售，也有人說渠道是結果付費，但渠道銷售確實取代了傳統的做銷模式，在房地產銷售領域渠道的話語權是越發的重要，甚至很多項目營銷總把渠道做為自己的資源來跟開發商進行討價還價。也有很多的項目營銷負責人把渠道當成甩鍋的通道，賣的不好是渠道的責任。這些心態的變化一方面制約了營銷自主思考，自主解決問題，另一方面也助長了渠道進一步要挾開發商擴大他們的取費...
2021年04月19日 13:30:22