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大咖談房 高鐵雖通達人口卻外溢
?? 城市的發展程度按種類來說分為一、二、三、四線，四線以下的基本上就屬于縣級市的范圍了，中心城市和省會城市集結了各類配套資源是人口金字塔型向上躍遷的主要目的地，而一些產業發達經濟活力高的城市也聚集了各類人才，說到終極問題一個收入一個是生活品質，兩者相結合的契合點也就是人口的流向。地方政府都在盡力的發展自己城市的經濟，完善城市的配套并且投入重金在交通領域大力...
2021年07月01日 09:15:00 -
大咖談房 渠道銷售的節點意識
?? 渠道公司與開發商一直是歡喜冤家，相愛相殺之間的關系，水能載舟亦能覆舟，渠道實際上是雙刃劍能起到功效但又能綁架開發商。開發商對渠道是唯業績的總體態度，畢竟渠道是結果付費，成交量決定了贏利與否。但開發商不成，因為開發商的贏利模式與生產經營行業有著截然不同的操作方式，對于營銷則主要是現金流需求，到什么節點回款多少收入。所以渠道和開發商雖然都在做營銷但節奏和頻道...
2021年06月28日 09:49:32 -
大咖談房 商業銷售的三個話術基點
?? 提起商業地產很多開發商都在煎熬，尤其是銷售端的問題層出不窮。因為住宅的銷售已經遍及大街小巷，而房地產置業顧問是一個沒有標準的工作崗位，只有行為制度而沒有嚴謹的知識體系，大家做住宅面對的客戶從自用和升值兩個角度去考慮問題，住宅的客戶從來不會在意經營產生的利益，房租收益多少只是個附加項，而更多的想法是升值或者居住品質等等問題。那么這和商業地產是完全相悖的，商...
2021年06月24日 15:21:33 -
大咖談房 豪宅品鑒還需標準
?? 豪宅這個詞匯幾乎成了房市的亂象，不論什么項目都自詡豪宅，甚至購房的客戶都在驚呼自己真正的需求都在被豪宅化，高層也算豪宅嗎？遠郊別墅也是豪宅嗎？甚至是公寓等等各類產品都被貼上樓豪宅的標簽，但客戶往往體驗感不佳，品質與稱謂明顯的不符，豪宅確實已經濫于大街小巷。歸咎其原因還是沒有標準存在，只是一個利于廣告推廣的詞匯而已。很多事業有成且有一定經濟實力的朋友，經常...
2021年06月21日 09:51:06 -
大咖談房 如何選擇合格的項目總經理
?? 我在房地產行業做的崗位比較多，也曾經做過集團的人力資源第一負責人，其實房地產和其他行業一樣人力資源匹配程度也決定了企業的發展，同時我們發現企業規模發展的變化對人員的需求也會出現不對等的情況，每個發展階段人員的需求并不是擴編那么簡單，尤其是項目總經理，房地產企業都有著不同的贏利核心，對項目總的篩選處于無標準化的居多，很多企業的人力資源部門甚至不知道匹配候選人...
2021年06月15日 09:50:46 -
大咖談房 住宅用地總會是稀缺的
?? 有的朋友問我城市中有很多的地方能建設住宅，那么住宅用地為什么總是受到開發商的爭搶，住宅項目價格高昂卻又如此的稀缺，城市中空置的土地不能多賣給開發商一些嗎？ 這個問題大家看到的只是表面問題，或者是現象。我們的城市看似很大但是又多種原因制約著新建商品房的用地供應，這其中包含先天因素、總體規劃指標因素、整理因素和城市經營策略因素。一個城市看似有很多土地閑...
2021年06月10日 09:42:28 -
大咖談房 什么是城市板塊發展
?? 前兩天有朋友問我，一些新區都會以板塊形式出現，一個板塊內有很多新建的樓盤，那么為什么政府會以板塊的形式向開發商出讓土地。這個問題牽扯的是城市規劃發展問題，我們看一下城區這個概念，城區一般是歷史形成的也是自發形成，形成城區這個概念主要是因為人口、商業、社會資源的多重支撐，有的城市是交通要地，碼頭港口、鐵路等帶來了城市的活力，有的城市是一些資源的集散或者交換...
2021年06月07日 14:06:59 -
大咖談房 現房銷售也會改變營銷
?? 現房銷售這個話題其實更多的影響的是房地產的營銷行業。經過四十年的發展房地產開發產業鏈條中的營銷已經非常完善，雖然從2016年去庫存運動開始了渠道盛行甚至綁架開發商嚴重，但是營銷體系總體還是相對整齊的。我們都清楚房地產營銷在眾多銷售行業中屬于獨立的存在，造成這種狀態主要是三個因素，第一管理部門的制定的規范，房地產營銷分為定金、網簽、面簽，辦理貸款，交房取得...
2021年06月03日 14:43:09 -
大咖談房 正確闡述成本問題——金融和稅籌
?? 房地產的成本分為動態和靜態兩種形態。很多客戶和置業顧問討論的成本大多都是地價、建筑等等的問題，但這部分成本是靜態的，算是產品的制造成本。房地產開發是一個復雜的過程，要經過土地獲取、工程建設、取證銷售、配套建設等過程經過竣工驗收才可以交付給客戶，靜態成本一方面是磚頭瓦塊的建筑成本，另一方面是土地的成本，靜態成本從土地獲取開始就基本可以確定，確定了土地的成...
2021年05月31日 14:47:00 -
大咖談房 現房銷售引發的行業變革
?? 從2020年開始取消商品房預售制度，逐步推進現房銷售的政策話題引發了房地產行業無盡的討論，也成為了房地產行業未來發展的焦點問題之一。期房銷售是達到建筑正負零而獲得預售資格提前收取客戶的購房款和購房貸款的一種模式，在國內從商品房誕生一直沿用至今。開發商在這種模式的前提下進行土地獲取、取證、建設等開發流程，還有很多開發商已經完全把預售制度研究透徹，充分發揮...
2021年05月27日 15:59:32